주석1

우수한 점포입지의 선정 요령

가. 주변지역의 특성을 파악

염두에 두고 있는 지역의 특성을 파악하는 것은 입지선정을 할 때 가장 먼저 해야할 일이다. 따라서 후보입지에 자신이 하고자하는 업종의 분포도, 영업상태, 기타 다른 업종의 특성을 파악하여 상권의 발전 정도를 유추해 낼 수도 있다. 또 한 입지의 특성에 따라 업종의 적합성을 검토할 수 있으며, 향후 개점시에 영업전략도 수립할 수 있는 것이다.

① 아파트 상권

- 생활패턴이 유사한 5천세대 이상으로 구매 형태가 거의 일정하다.

- 고가품이나 사치품이 아닌 일상 생활용품을 취급해야 한다.

- 가능한 한 단지 주민과 유동 인구를 흡수할 수 있는 점포여야 한다.

- 상가 점주들의 표정에서 영업이 잘 되는지 안 되는지를 파악 한다.

② 지하철역 역세권 상권

- 도심 교통의 체증현상이 지하철역 상권을 강화시킨다.

- 통행인구의 습성과 특징을 고려하여 중, 저가품을 취급한다.

- 사무실 밀집지역 근처 5평 규모가 적정하다.

- 지하상가는 화려하게, 노면점포는 청결과 친절을 생명으로 한다.

③ 학교 주변 상권

- 판매 대상이 고정적이기 때문에 구매 단위 역시 고정적이다.

- 학생 취향과 구매 형태를 고려한 고도의 전문점이 필요하다.

- 반드시 중저가품을 취급하고 학교의 성격과 잘 부합해야 한다.

- 학생들은 선택의 폭이 한정적이어서 고객관리를 우선해야 한다.

④ 주택가 진입로 상권

- 배후지 세력이 다소 유동적이어서 생활수준 정도를 반드시 관찰한다.

- 소비 형태가 도보로 이루어지기 때문에 입지가 대단히 중요하다.

- 배후지 세력은 1년 단위로 교체된다는 가정 아래 영업을 실시한다.

- 가능한 한 집적상가 내 위치하고 있어 업종간 협력도 고려한다.

⑤ 중심지 대료변 상권

- 화려하고 특색 있는 사업장은 결코 어렵지 않게 영업이 가능하다.

- 간판, 상품 진열 등에서 사업장의 특색을 최대한 개성화 시킨다.

- 고정고객보다 유동고객이 대부분이므로 친절을 중요시한다.

⑥ 오피스 상권

- 사무실 밀집지역은 주로 요식업 분야가 50% 이상을 차지한다.

- 토요일, 일요일엔 판매 대상이 전혀 없다는 사실도 인지해야 한다.

- 주간 업무 인구가 대부분이므로 퇴근시간에 영업을 맞춰야 한다.

- 지속적으로 변화를 추구하면서 영업을 전개해야 한다.

나. 상권세력의 특성을 파악

① 점포입지를 선정할 때 확인해야 할 사항 중 배후지역의 세력이라는 것이 있다. 배후지역이라는 것은 한마디로 점포의 상권안에 거주하고 있는 영업 대상층의 범위다.

② 배후지역의 세력을 평가하기 위해서 조사하는 항목은 지역주민의 소득수중, 인구수 및 세대수, 주거형태, 연령별 인구수, 소비형태, 직업분포, 교육정도 등이다.

③ 아파트 밀집지역은 아파트의 총 세대수와 평형별 구성비중을 정확히 파악해야 한다. 소형평형 밀집지역이 소매상권에 있어서는 상대적으로 소비지출비중이 높다.

다. 유동 인구의 특성 파악

① 점포 앞 유동인구가 많고 적음에 따라 점포의 우열이 가려지며, 또한 유동인구의 특성에 따라 업종의 적합성이 결정된다.

② 유동인구의 조사는 보통 평일과, 주말, 시단대별, 연령별, 성별로 조사한다. 일반 판매업종인 경우에는 직장인들의 점심시간인 오후 12시~2시 주부들의 쇼핑시간인 오후3~4시, 퇴근 무렵인 오후6~8시로 나누어 조사하도록 한다. 만약 음식점의 경우에는 밥 시간대를 추가하여 조사를 하며 24시간영업을 하는 업종이라면 출근과, 심야 시간대를 추가하여 조사한다.

③ 유동인구는 상당히 많으나 장사는 시원치 않은 점포가 있다. 이것은 점포 앞의 유동인구가 단순히 지나쳐 가는 사람이거나, 점포의 업종이 유동인구 층에 맞지 않는 경우이기 때문이다. 점포 후보지의 잠재적 고객뿐만 아니라 어떤 업종을 선택해야할지, 어떤 계층에 초점을 맞운 업종이어야 하는지 등을 종합적으로 판단하려면 후보지 앞의 유동인구 현황뿐만 아니라 점포로의 내점률도 파악해야한다. 신구점포의 내점률 파악은 인근의 유사업종의 현황을 조사하여 결정한다.

④ 매출에 유리한 유동인구의 특성

- 통행량이 시간에 따라 변하지 않고 끊임없이 계속되고 일정한 경우

- 통행략의 속도가 느린 경우

- 속도가 빠르다 하더라고 통행량의 목적이 쇼핑이라는 사실에 의해 이루어질 경우

- 통행인즐의 소득수준이 비교적 높을 때

라. 점포 이용편리성의 파악

① 점포는 고객들이 쉽게 찾을 수 있고 편하게 올 수 있는 곳에 위치해야 하는데, 이것을 ‘점포의 접근성’ 이라고 한다. 고객들은 특별한 물건을 사기 위해서가 아니라면 대부분 접근하기 편한 점포를 이용한다.

② 점포의 접근성을 구성하는 요인들은 여러 가지가 있다. 근처에 버스 정류장이나 지하철역, 건널목이 있는지, 점포의 출입구가 어디에 위치해 있는지, 출입구에 계단이 있는지, 주차시설은 갖추었는지, 교통이 혼잡하지 않은지도 접근성에 영향을 주는 요인이다.

③ 또한 상권 내에 있는 학교, 극장, 관공서, 대형서점과 같은 인구유발 요소가 접근성에 영향을 주기도 한다. 이런 시설들은 많은 사람들을 끌어당기는 역할을 하므로 사람들이 그런 시설로 이동하는 방향으로 점포를 내면 점포의 접근성을 높일 수 있다.

④ 아파트 밀집지역은 출입구가 여러 곳이 있고 상가도 산재해 있는 상황이다. 이러한 경우에는 현장조사를 통하여 이용률의 확인 및 아파트세대의 주동선과의 연결관계 등을 고려하여 판단 한다.

마. 교통요인을 점검

① 대중교통 밀집지역은 점포사업에 지대한 영향을 끼치는데 이를 역세권이라고 한다. 역세권은 지하철역이나 버스정류장, 시외버스 터미널과 간은 대중교통 수단이 상권에 큰 영향을 미치는 지역을 말한다.

② 역세권은 일반적으로 그 지역의 교통요지이기 때문에 통행 인구수가 많고 그렇다 보니 대부분 성공한다. 역세권 주위에서 점포입지를 고를 때 유의해야 할 점은 무엇보다도 교통수단의 이용계층이 주로 움직이는 방향을 파악해서 고객이 이동하는 동선에 따라 점포를 구해야 한다는 것이다.

③ 지하철역의경우에 있어서는 출구가 보통 4곳 이상이다. 역세권이라하여 역 인근의 모든 지역이 활성화되어 있지는 않다. 따라서 전철역세권 입지를 선정할 때에는 어느 출구 쪽이 가장 유동의 흐름이 왕성한지를 확인하여야 하며, 이때에도 반드시 유동인구의 특성을 파악해야 한다.